중저가 아파트 거래 덜 줄었지만 가격 더 많이 빠져

서울 아파트 시장의 거래절벽이 심화되는 분위기다. 단기 급등한 집값 피로감과 원리금 상환 부담 등이 맞물리면서 매수심리가 큰 폭으로 위축됐다. 서울 아파트값이 다시 조정 국면에 접어든 가운데, 자금 융통이 어려워진 중저가 지역 위주로 몸값을 크게 낮춘 거래 움직임이 두드러졌다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 올해 하반기 서울 아파트 매매 거래량을 집계한 결과, 4분기 거래는 4,426건으로 3분기 1만827건 대비 59.1% 감소했다. 4분기 거래량은 신고 기간(계약 후 30일 이내)이 남아 있지만, 현재 주택 시장 분위기를 감안할 때 수치가 크게 확대되긴 어려울 전망이다.

지역별로 3분기 대비 4분기 거래량 감소폭은 △서초(-69.9%) △서대문(-68.3%) △마포(-68.0%) △송파(-66.3%) △성동(-65.7%) △강남(-65.3%) 순으로 컸다. 주로 고가지역에서 거래 감소가 두드러졌는데, 가격 회복이 빨랐던 데다 대출금리 상승에 따른 이자 부담이 커지면서 진입장벽이 높아진 탓으로 풀이된다.

고가지역의 아파트값은 거래가 크게 줄었음에도 중저가 지역에 비해 상대적으로 더디게 빠지는 분위기다. 올해 3분기와 4분기(10/1 ~12/20)에 각각 매매계약이 1건 이상 체결된 서울 아파트(동일단지 및 동일면적 기준) 1,734개 사례의 실거래가 평균을 분석한 결과, 3분기 대비 4분기 가격이 하락한 거래가 901건(52%)으로, 상승 거래 730(42%)건에 비해 많았다.

지역별로 하락 거래 비중은 △도봉(72.5%) △강북(65.7%) △종로(63.2%) △동작(61.5%) △성북(61.0%) 등 대체로 중저가 지역이 높았다.

상대적으로 자금 여유가 있는 고가 아파트 집주인들이 ‘버티기’에 들어간 반면, 영끌(소득 대비 과도한 레버리지) 집주인이 많은 중저가 지역에서는 원리금 상환 부담 압박을 견디지 못하고 급매물 ‘던지기’에 나선 것으로 판단된다.

특히 중저가 지역은 특례보금자리론의 대상이 되는 9억원 이하 아파트의 비중이 높은데, 일반형 중단으로 매수 관망세가 확산되자 직격탄을 맞은 것으로 보인다.

<강남-비강남 가격 격차 ‘재확대’ 상급지 갈아타기 어려워져>

중저가 지역에서 더 큰 폭으로 가격 조정을 받으면서 고가 지역과 아파트값 격차가 벌어지는 분위기다. 고가 아파트가 밀집한 강남(강남, 서초, 송파)과 비강남 아파트간 가구당 평균매매가격 격차는 지난 2분기부터 다시 확대됐다. 상급지로 이동 시 가격 부담이 확대되는 만큼, 1주택자의 갈아타기 움직임이 주춤해지면서 겨울 비수기의 거래 절벽은 계속될 전망이다.

<부동산R114리서치센터 여경희>