준공 5년 이하 신축 아파트는 구축에 비해 전월세 거래가 활발한 편이다. 주거 편의성이 우수해 실수요의 선호도가 높을 뿐만 아니라, 입주시기에 전월세 물량이 집중되면서 거래가 늘어나는 효과가 있기 때문이다.

한편 신축은 구축 대비 보증금 부담이 커, 전세보다는 보증금 일부를 월세로 전환한 거래가 더 많은 경향을 보였다. 전셋값 상승 국면에서 신축 아파트의 전세가격이 상대적으로 크게 오르면서 월세 비중은 더 높아질 것으로 예상된다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 연식 구간별 2023년 수도권 아파트 전월세 거래비중을 비교한 결과, 준공 5년 이하가 29.3%(73만9,156건 중 21만6,282건)로 가장 높게 나타났다.

수도권 아파트 중 5년 이하의 가구 비중이 15.6%(602만4,786가구 중 93만9,184가구)라는 점을 감안하면, 거래비중이 상당히 높은 편이며 준신축 및 구축에 비해서도 임대차 거래가 활발한 편이라고 해석된다.

준공 5년 이하 신축 아파트는 구축에 비해 보증금 부담이 커, 전세보다 월세 거래가 더 활발한 것으로 조사됐다. 2023년 수도권 아파트 전월세 중 전세 거래비중은 5년 이하 아파트에서 42.8%(총 21만6,282건 중 9만2,639건)로 가장 낮았던 반면, 21~30년 이하 구축에서는 68.3%(17만6,621건 중 12만705건)로 높았다. 특히 5년 이하 아파트의 전세 거래비중은 1분기 47.3%→2분기 42.7%→3분기 41.8%→4분기 37.5%로 꾸준히 줄었는데, 신축 전셋값이 빠르게 회복되면서 월세를 선택한 수요가 늘었다고 볼 수 있다.

2023년 말 기준, 수도권 아파트 가구당 평균 전세가격을 연식 구간별로 보면 ▲5년 이하 5억2,809만원 ▲6~10년 이하 5억3,633만원 ▲10년 초과 4억1,798만원으로, 5년 이하와 10년 초과 사이에는 1억원 이상 가격 갭이 있다.

그렇다 보니 신축 아파트는 구축에 비해 보증금 일부를 월 차임으로 전환한 ‘준월세(1년치 월세<보증금≦2년치 월세)’, ‘준전세(보증금>2년치 월세)’의 비중이 상대적으로 크다. 지난해 5년 이하 수도권 아파트 전월세 거래 가운데 준월세와 준전세 비중은 각각 30.6%, 24.6%로, 10년 초과(준월세 24.5%, 준전세 8.7%)에 비해 높았다.

<전셋값 상승 국면, 신축 및 소형 위주의 월세 거래 증가 예상>

신규 입주물량 감소와 집값 추가 하락 우려에 따른 전월세 수요 증가, 비아파트에서 이전한 수요 등으로 2024년에도 수도권 전셋값 상승세는 지속될 전망이다. 가격 부담이 커지는 전세 대신 보증금 일부를 월세로 전환한 수요가 늘어날 수 있으며, 이는 신축, 그리고 소득 및 자산 수준이 낮은 젊은 층 수요가 많은 소형에서 두드러질 것으로 예상된다.

<부동산R114리서치센터 여경희>