올해 2분기 체결된 수도권 아파트 전세계약 가운데 절반 정도가 1분기 대비 오른 가격에 거래된 것으로 조사됐다. 상승 거래가 이어지면서 반등 지역이 속속 나타나고 있지만, 평균 전세가격이 전고점(2021.2H~2022.1H) 대비 10% 이상 빠져 있어, 국지적인 역전세 상황은 지속될 전망이다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2023년 1월부터 6월까지 체결된 수도권 아파트 전세계약 총 21만9,557건 가운데 동일단지, 동일면적과 층의 거래가 1분기와 2분기 모두 1건 이상씩 있었던 2만2건의 최고 거래가격을 비교했다.

그 결과 1분기 대비 2분기 가격이 오른 수도권 아파트 거래비중은 49.6%(2만2건 중 9,930건)로 집계됐다. 서울은 상승 거래비중이 50.8%(7,182건 중 3,647건)로 과반을 넘어섰으며 이어 경기 49.2%(1만1,039건 중 5,429건), 인천 48.0%(1,781건 중 854건) 순으로 나타났다.

이전 대비 가격이 오른 거래가 늘고 있지만, 전고점 가격 수준을 회복하려면 시간이 더 필요한 상황이다. 부동산R114에 따르면 7월 21일 현재 수도권 아파트 가구당 평균 전세가격은 4억3,894만원으로, 6,328만원 더 올라야 전고점 가격을(5억222만원) 회복할 수 있다. 전고점 가격은 전셋값이 높았던 2021년 하반기부터 2022년 상반기까지의 월별 가구당 평균 전세가격 중 가장 높은 값으로 산정했다.

전고점 대비 가격 낙폭이 가장 큰 지역은 인천(▼18.8%, 3억2,667만원 대비 2억6,525만원)으로, 입주 여파가 있었던 연수구, 남동구, 중구 등지에서 낙폭이 컸다. 서울(▼12.7%, 6억9,174만원 대비 6억379만원)은 강동, 송파, 동작 등 대단지 매물 적체 이슈로 하락폭이 컸던 지역에서 전고점 대비 가격 갭이 큰 것으로 조사됐다.

<역전세 이슈 지속, 전셋값 회복과 대출규제 완화가 위험 수위 낮출 것>

수도권 아파트 전세가격이 2년 전 전고점 대비 10% 이상 낮아진 만큼 하반기에도 역전세 이슈는 지속될 전망이다. 특히 입주물량 집중 지역이나 수요가 적은 외곽지역의 경우, 매물이 적체되면서 가격 약세에 따른 역전세 우려가 커질 수 있다. 다만 낮아진 가격 부담에 신규 전세수요가 유입되고 있고, 이전 대비 높은 가격의 거래 사례도 늘면서 전셋값 반등 지역도 속속 나타나고 있다.

여기에 전세금 반환 목적의 대출에 대한 규제 완화 효과가 더해지면 하반기 수도권 아파트 시장의 역전세 위험 수위는 예상보다 낮을 것으로 기대된다.

<부동산R114리서치센터 여경희>