부동산R114(www.r114.com)에 따르면 7월 기준 서울 아파트 매매거래량이 큰 폭(8,000건 이상)으로 늘어난 가운데, 이러한 거래 움직임들이 서울을 넘어 신도시와 경기ㆍ인천 등 수도권 주요 지역으로 확산 중이다.

이처럼 우상향 중인 거래량에 연동되며 시세보다 저렴한 급매물들이 빠르게 소진되고 있으므로 과거 고점 가격에 대한 회복 양상이 하반기 내내 서울과 수도권 곳곳에서 이어질 전망이다. 정부의 8.8 대책 발표 이후 2주가량의 시간이 지나간 만큼 대책과 관련된 법 제도 정비에 발 빠르게 나설 필요가 있는 상황이다.

현장 움직임을 경기도에 한정해 살펴보면 거래가 활발한 서울 지역과 달리 경기도는 급매물 위주로 거래되며 급매물이 적어졌다는 의견도 있었지만 #상승(58건) #거래절벽(38건) 키워드처럼 다소 상반된 경향성도 확인된다.

8월 1~23일 경기도 일대에서의 시세 조사 과정에서 10회 이상 반복 노출된 주요 키워드는 #변동(134건) #전세(62건) #상승(58건) #거래(46건) 등으로 확인됐다. 시장 움직임과 관련해서는 #거래절벽 #매수 #한산함 #보합 #시장침체 #급매물위주 #소진 등이 언급돼 국지적 분위기 개선 흐름이 아직 전체 시장으로는 확장되지 못한 분위기다.

<매매>

서울 아파트 매매가격은 11주 연속 상승 중이며 금주에는 0.02% 올랐다. 재건축이 0.03%로 전주(0.01%) 대비 오름폭이 커졌고 일반아파트는 0.01% 상승했다. 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

서울은 지난 주와 마찬가지로 강남권에서 시작됐던 상승세가 비강남으로 확산 중이다. 개별지역으로는 △동대문(0.09%) △중랑(0.07%) △동작(0.05%) △양천(0.03%) △마포(0.03%) △강서(0.03%) 등이 변동률 상위를 나타냈다.

신도시는 △광교(0.08%) △동탄(0.06%) △분당(0.01%) 등 경기 동남권에 위치한 2기신도시의 상승세가 두드러졌다. 경기ㆍ인천은 △화성(0.10%) △수원(0.07%) △안양(0.02%) △인천(0.01%) 등에서 올랐다.

<전세>

전세시장은 작년 7월 이후 1년 이상 장기에 걸쳐 오름세인 가운데 서울이 직전 주와 동일하게 0.02% 올랐다. 신도시는 0.01%, 경기ㆍ인천은 0.02% 상승해 경기·인천 지역에서의 오름폭이 상대적으로 높았다.

서울 개별지역은 △동대문(0.10%) △송파(0.06%) △양천(0.05%) △은평(0.04%) △마포(0.04%) △동작(0.04%) 등에서의 상승흐름이 두드러졌다. 신도시 개별지역은 △광교(0.06%) △동탄(0.06%) △분당(0.01%) 등이 올랐고 나머지는 보합(0.00%)을 나타냈다.

경기ㆍ인천은 △화성(0.14%) △수원(0.14%) △평택(0.08%) △안산(0.07%) 등이 오름세를 주도했으며, 개별 단지 중 비교적 최근에 입주한 신축 대단지(1,000가구 이상 규모) 중심으로 실수요자가 쏠리면서 전세가격이 뛰었다.

<9월 수도권 스트레스 DSR 금리 0.38%→1.2% 강화, 효과는 중립적>

주택담보대출 중심의 가계부채 규모가 큰 폭으로 늘어나자 정부가 오는 가을(9월)부터 스트레스DSR의 2단계 차등(수도권 80%, 비수도권 50%) 적용으로 대출규제를 강화에 나선다. 이에 따라 9월부터는 스트레스 금리가 수도권 1.2%, 비수도권 0.75%가 적용된다. 스트레스DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주를 대상으로 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 축소하는 제도다.

스트레스 금리는 매년 2회 변경되며 현 시점은 1.5%로 책정됐다. 다만 이러한 제도 도입 효과는 시장에서 수요 감소와 수요 증대가 동시에 발생할 것으로 전망된다. 그 이유는 대출 한도가 줄어들면서 이탈되는 수요도 존재하지만, 스트레스 금리에 대한 3단계(100%, 2025년 1.5%~1.7% 예상) 적용까지 아직 1년여의 시간이 남아 있는 만큼 미리 의사결정에 나서려는 수요도 동시에 가세하기 때문이다.

따라서 스트레스DSR의 지역별 차등 도입 이슈는 스트레스 금리의 100% 적용 시점까지는 주택 시장에서는 다소 중립적인 이슈로 평가된다. 특히 대출규제가 강화될수록 은행을 이용하기 보다는 사금융인 전세금을 레버리지를 활용하는 경향성도 커질 수 있어 제도 도입에 따른 부작용들도 면밀히 검토할 필요가 있다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>