2025년 주택시장도 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이 강세다. 특히 서울의 공급 부족 우려가 지속되면서 신축 아파트 희소성이 커진 영향이 크다. 여전히 신축에 대한 선호는 높지만 가격 급상승에 따라 진입이 어려워지는 만큼 구축으로 눈을 돌리는 수요가 늘어 가격 또한 상승할 여지가 있다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2021~2024년 서울 아파트 연식 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 준공 10년 이하 아파트의 평균 매매 가격은 2021~2024년까지 4년간 연평균 9.1% 상승하면서 가장 높은 증가율을 나타냈다. 그 다음으로 정비사업 건축 연한에 해당하는 30년 초과 아파트가 연평균 3.7% 오르며 10년 초과 30년 이하 재고 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 컸다.

집값 고점기로 꼽히는 2021년보다 2025년의 매매 가격이 더 올라 부담이 가중되면서 수요가 점차 식고 있다. 2021년 준공 10년 이하 신축 및 준신축 아파트 매매 거래 비중은 22.3%에서 2025년 19.9%로 감소했다.

한편 10년 초과 재고 아파트(10년 초과 30년 이하) 및 구축 아파트(30년 초과)의 경우 2022년 64.8%→2023년 72.8%→2024년 76.1%를 기록한 이후 2025년(1~2월) 기준 80.1%로 점차 증가세다. 이는 신축 아파트 가격 급등과 가계부채 관리방안 등으로 높은 현금 보유력이 요구되자 구축으로 수요가 점차 이동하는 것으로 해석된다.

<구축 가격 상승 불가피, 사업성 담보되는 단지 위주로 오를 것>

신축 공급 부족 우려가 지속되는 상황이지만 가격 상승 피로감이 누적되고 있다. 특히 6월부터는 제로에너지 건축물 인증, 전기차 화재 대응 시설 구축 등의 의무화가 예고되면서 분양가 상승 압력이 강화되기 때문에 신축 아파트 매수 진입 장벽은 더욱 높아질 예정이다.

구축 아파트의 경우 신축보다 주거 환경이 쾌적하지 않아 선호가 낮으며 특히 30년 초과 재건축 단지의 경우 사업 완공까지 투자 기간이 길기 때문에 가격 상승이 더뎠다. 하지만 최근에는 준공 30년 초과 아파트들이 안전진단 없이 재건축이 가능해질 것으로 예상되면서 구축 아파트 가격이 소폭 상승하기도 했다.

‘얼죽신’ 선호가 계속되지만 공급량이 한정적이기 때문에 입지가 우수한 재건축 아파트 즉, 신축으로 변모할 가능성이 높은 단지 위주로 자연스레 수요가 몰릴 수밖에 없을 것이며 이에 따라 당분간 신축과 연동되며 가격 오름세가 이어질 전망이다.

<부동산R114리서치센터 김지연>